小白必備的房地產投資神器：REITs

在講REITs之前我們先來逛下街。

我們先來逛下北京王府井附近的一處物業，東方廣場。東方廣場包括了東方新天地、東方經貿城、東方豪庭公寓和東方君悅大酒店。東方新天地是商場，東方經貿城是甲級寫字樓。

在北京的同學沒有來過這里的估計很少

逛完了東方廣場，我們再來遠觀一下北京CBD的華貿中心的超級甲級寫字樓

華貿中心的寫字樓獲選為中國二十大寫字樓之一，看完北京CBD華貿中心的寫字樓， 我們再來遠看一下廣州CBD的地標廣州國際金融中心。

這棟最高的圓柱形大廈就是廣州國際金融中心，廣州國際金融中心是全球十大高樓之一。主塔地上共103層，地下4層。項目由超甲級寫字樓、高端購物商場、五星級超豪華四季酒店、豪華公寓以及國際會議中心等五大功能組成。

逛完了內地的高樓大廈，我們再來逛一下香港中環的花旗銀行大廈

這三座大廈左邊的中國銀行大廈，中間的是花旗銀行大廈，右邊的是長江實業大廈。這3棟大廈都是香港的地標。當去維多利亞港看夜景的時候，我們就會看到這3棟大廈。

我們再來近看一下花旗銀行大廈?；ㄆ煦y行大廈在香港中環最核心的地段，去過香港的同學很可能來過這里。

沒有去過香港的同學，可以把這個大廈所在的地段理解成北京的國貿或者上海的金茂大廈所在的地段就可以了。

最后我們再來逛一下香港旺角的朗豪坊

朗豪坊在香港旺角也是地標，好了，我們就逛到這里。有興趣的同學可以到實地去逛逛。帶上你的錢包，你可能會心痛但一定不會失望。

現在老師問同學們一個問題：以上地標性的商場、寫字樓、酒店你想不想擁有？有的同學可能笑了心想：我連里面的牛排都不舍得的吃。你問我想不想擁有高端商場、甲級寫字樓、五星級酒店？我肯定想擁有，但是我的錢包不答應啊。

其實擁有以上的物業很簡單，每個人都可以也有能力擁有以上物業的一部分。比如有同學想擁有東方新天地、東方經貿城、東方豪庭公寓、東方君悅大酒店，該怎么辦呢？很簡單，買匯賢產業信托（87001）就可以了。東方新天地、東方經貿城、東方豪庭公寓、東方君悅大酒店這幾處物業的產權歸匯賢產業信托所有。

我們可以看到匯賢的價格為3.23元一份，買1000份才3230元。每位同學都買的起。哪怕只持有1份，也擁有以上物業的一小部分?？梢韵碛形飿I分紅和增值收益。

如果有的同學想擁有華貿中心的寫字樓，買春泉產業信托（01426）就可以了。華貿中心1號和2號寫字樓的產權歸春泉產業信托所有。

我們可以看到春泉的價格為3.45港元一份，買1000份才3450港元。每位同學都買的起。

如果有的同學想擁有廣州國際金融中心、廣州財富廣場等物業，買越秀房產信托基金（00405）,就可以了。廣州國際金融中心、廣州財富廣場等一些物業的產權歸越秀房產信托基金所有。

我們可以看到越秀的價格為5.26港元一份，買1000份才5260港元。每位同學都買的起。

如果有同學想擁有香港的花旗銀行大廈、朗豪坊這兩個地標性的寫字樓和商場。買冠君產業信托（02778）就可以了?；ㄆ煦y行大廈、朗豪坊寫字樓、朗豪坊商場的產權歸冠君產業信托所有。

我們可以看到冠君的價格為5.63港元一份，買1000份才5630港元。每位同學都買的起。

如果有的同學理想遠大，以上物業都想擁有。那么以上的房地產投資信托都買些就可以了。以上提到的匯賢產業信托、春泉產業信托、越秀房產信托基金、冠君產業信托都叫房地產投資信托基金，英文名是“Real Estate Investment Trusts”簡稱“REITs”。

現在全世界主要發達國家都有“REITs”，中國的“REITs”也在籌備之中，不久就會誕生。通過“REITs”我們可以很容易的投資全世界主要國家的房地產?？春妹绹姆康禺a市場，我們可以買美國“REITs”；看好加拿大的房地產市場，我們可以買加拿大“REITs”；看好澳大利亞的房地產市場，我們可以買澳大利亞“REITs；看好英國、法國、德國、瑞士、荷蘭、新加坡、日本、印度等國家的房地產市場，我們也可以買相關國家的“REITs。

我們知道房地產作為投資工具的優點和缺點都很明顯。

一、房地產的優點主要是：能帶來穩定的現金流，保值增值能力較強。

二、缺點主要是：投資金額大，交易稅費高，變現難。由于房地產缺點的存在，大部分投資者被房地產拒之門外，投資房地產的人大部分都是有錢人。

但“REITs”的出現消除了房地產作為投資工具的缺點，保留了其優點。應該說正是因為房地產作為投資工具有著明顯的優點和缺點，“REITs”才被設計出來。對于房地產開發商而言，通過REITs可以把開發好的房地產快速變現，提高開發效率；對于投資者來說，幾百元就可以投資房地產了，大幅降低了投資門檻，讓草根也能分享房地產的收益；對政府來說，REITs促進房地產市場更健康的發展，有利于國家經濟。

雖然“REITs”非常適合普通投資者，但是目前“REITs”的最大持有者卻不是普通投資者，而是社?；?、養老基金、投資基金等機構投資者。這主要是普通投資者還不太了解“REITs”所致。股票已經出現了幾百年了，但是“REITs”出現還不到60年。

美國投資者真正開始了解“REITs”基本在1990年之后；日本、新加坡、香港的投資者真正開始了解“REITs”基本在2000年之后；中國內地的投資者目前基本還不了解“REITs”是什么。

大部分房地產投資者都還處于“炒房”的初級階段。下面我們先來了解一下“REITs”?！癛EITs”是什么？

REITs是一種依照法律程序成立的，以發行股票或基金單位的方式匯集投資者的資金，由專業機構進行房地產的經營管理，并將90%以上的稅后收入凈額分配給投資者的一種信托組織。簡單來說REITs就是代理投資者投資房地產的上市企業。下面我們來看一只美國REITs，西蒙地產。

很多人看到西蒙地產的時候，會把它當成股票，因為它看起來確實和股票一樣。

我們把西蒙地產和保利地產放在一起看一下，是不是很像？

是西蒙地產是REITs，不是股票。保利地產是股票不是REITs。

雖然REITs和房地產股票長得一樣，但是它們的內涵完全不同。

REITs和房地產股票區別如下：

下面我們來看一下REITs的內涵。

REITs的內涵是法律賦予的，REITs之所以為REITs要符合一系列法律的要求。我們來看一下美國對于REITs主要的法律要求。其他國家的REITs都是在美國REITs的基礎上改進的，總體上和美國REITs沒有太大的差別。

美國對于REITs的主要法律要求有：

1、REITs必須把至少90%的年度應稅收入分派給其份額持有人。

2、REITs必須把至少75%的資產投資于不動產、抵押貸款、其他REITs、現金或是政府債券。

3、REITs至少75%的總收入必須要從租金、抵押貸款利息、物業出售利得中獲得。這不低于總收入75%的收入加上股息、利息及證券出售的利得不得低于總收入的95%。

4、REITs必須是房地產投資者，而不是其他任何形式的金融機構。

5、REITs的份額持有人至少要100人以上，并且集中在任意5人手中的份額必須小于已發行總額的50%。<br>以上只是美國關于REITs的主要法律要求，其實關于REITs的法律要求還有很多。我們這里就不說了。

另外REITs每年還要進行收入測試、分配測試、資產測試、組織測試、所有權測試。測試不合格的輕則罰款，重則取消REITs資格。，所以REITs是面臨著系統的、嚴格的監管的。當然這是好事情，因為這樣更能保障中小投資者的利益。

了解了REITs的內涵以后我們就知道REITs與房地產股票、投資基金等其他投資工具有哪些不同了。

下面我們來看一下REITs有哪些特點？

1、定期強制高分紅。各國都要求REITs每年至少要把凈收入的90%分配給投資者。這樣REITs每年都能給投資者帶來持續的現金流。美國一般每季度派息一次，香港一般每半年派息一次。這就像收房租一樣，美國是季付，香港是半年付。由于REITs有強制高分紅的法律要求，REITs簡直就是為中小投資者實現財務自由量身定制的投資工具。

2、投資門檻低一般幾千元就可以投。香港REITs 1手為1000股，1手起買。美國REITs 1股起買。如果直接投資房地產，至少也要幾十萬才能起步。

3、交易成本低。一般REITs會免企業所得稅。投資者買賣REITs只需要支付交易傭金，和買賣股票一樣，不用支付其他高額稅費。如果是直接投資房地產，光買賣的稅費也要在房價的10%-30%之間了。

4、流動性強。買賣REITs像買賣股票一樣方便。在交易時間內隨時可以賣掉。

5、專業化管理。REITs的管理團隊都是房地產領域的專業人士。他們管理物業的能力一般會比個人強很多。如果我們自己直接買物業去管理，很可能不如REITs的管理團隊管理的好。而且我們還需要花大量的時間和精力在房地產上面。

6、收益率相對較高。和直接持有物業相比，持有REITs的收益率相對比較高。比如我們現在用100萬在北京東方豪庭買一套公寓進行出租，租金回報率不會超過3%。每年的租金收益不會超過3萬。如果現在用100萬去買匯賢產業信托呢？股息率能有多少我們來計算一下

我們可以看到2018年匯賢產業信托每股現金分紅0.2653元，2019年8月21日的價格為3.21元，假設未來維持0.2653元的分紅不變，則股息率為8.3%。投資100萬每年能獲得8.3萬的現金分紅，比直接買房回報率高很多。

每年8.3%的現金分紅已經挺高了，但是在REITs中還只是中等的回報率。高的可以達到20%左右。

比如這是一只美國REITs，每年的現金分紅收益率高達18.1%。每個季度分紅一次，這可是實實在在能拿到手的錢。

我們可以看一下這個美國REITs的分紅記錄

我們前面介紹股票時說過，長期來看與黃金、銀行存款、債券、房地產等主要投資工具相比，股票的投資回報率是最高的。

但是如果與REITs的回報率相比，股票也是會稍遜風騷的。

長期來看，即使和收益率之王股票相比，REITs的收益率也更高一些。

我們可以看到在過去20年中，美國所有的權益型REITs的平均年收益率為11.19%，同期標普500的年平均收益率只有7.81%（這個回報率沒有包括分紅，包括分紅在內標普500的年均收益率為10%左右。

現在我們知道了REITs有很多優點，那么REITs有沒有風險呢？

當然有啦。REITs的本質是房地產，房地產有的風險REITs基本也有。比如如果房價下跌，REITs價格也是會下跌的。

其實對于大部分人來說REITs最大的風險有2個，一是不知道有REITs這個理財工具，錯過了REITs的分紅和上漲。就像是有人錯過了中國的房地產一樣；二是不懂REITs投資技能，盲目亂投資，本來一個非常好的理財工具，結果卻被割了韭菜。

現在同學們已經對REITs有了一些了解，無論從哪個方面看，REITs都是一個非常棒的理財工具。那么怎么投資REITs呢？

REITs很多國家都有，同學們可以有很多選擇。不過老師認為只要把香港和美國的REITs弄明白了，對于實現財務自由來說就完全夠用了。因為通過香港和美國REITs我們可以間接投資中國內地、中國香港和美國的房地產。

這三個地區的房地產運行周期是不一樣的，完全夠我們輪著買啦。

比如認為北京、上海、廣州的房價還要漲，買物業在這3個地方的REITs就可以了。認為香港的房價還要漲，買物業在香港本地的REITs就可以了。認為這兩個地方的房價漲不動了，但是美國的房價可能上漲，買美國REITs就可以了。通過REITs總能買到相對更有價值的房子。

投資REITs不但可以賺房價上漲的錢，還可以賺租金。億學商學院的畢業生王同學就巧妙的運用REITs解決了自己房租的問題。王同學畢業6年了，在蘇州工作，技術男。經過努力奮斗已經存了20多萬現金，這些錢是準備買房的首付款。但是由于蘇州房價的上漲，20多萬付首付還不夠。

王同學只能更加努力工作，爭取早日賺夠首付錢。由于王同學之前缺乏理財知識，這20多萬就放在余額寶里賺利息，一年大概有7000多元。王同學每個月房租2500元，雖然稅后工資有9000多元，但是為了買房依然節衣縮食，不敢有大的花銷。王同學自己說，曾經有很長一段時間，每個月想吃一頓自己喜愛的小龍蝦還需要在內心斗爭一番。<br>曾經最大的愿望就是每個月不用交房租了。這樣就可以大幅降低生活負擔，畢竟房租是每個月最大的支出。當然王同學曾經只是想想而已，從來沒有把這個想法當真。

直到王同學學完了《財務自由實踐課》，課程中有關于香港REITs和美國REITs的具體投資方法。王同學根據課程中的方法，選出來一個每年分紅率高達20%的REITs。王同學算了一下，去掉分紅稅，每年還有18%的分紅，簡直難以相信。要知道國內現在房子每年的租金回報率還不到2%。王同學看了這個REITs的分紅記錄，發現每個季度都在分紅，已經連續分了20多年了，中間從沒有中斷。

選出REITs后王同學也沒有馬上就買進，畢竟之前沒有接觸過的東西，心里還是有些忐忑。為了驗證自己的判斷，王同學就和班級里其他同學分享了這個REITs，在其他同學研究之后也認為這個REITs很好，值得買入。經過同學們多角度分析之后，王同學更加確信自己的判斷了。王同學留了幾萬的生活預備金，把20萬資金全部買進了REITs。

就這樣買進之后，王同學在每個季度月初就能收到9000元，平均每個月3000元，去掉2500元的房租還剩下500元。這500元每個月夠吃幾頓小龍蝦啦。這樣王同學就告別了自己交房租的生活，王同學的房租由REITs包了。更幸運的是，在持有了3個月之后，王同學買的REITs價格上漲了55%，賬面盈利10多萬元。

后來王同學分享的時候也非常感慨，之前眼界太窄，沒有理財觀念，更不會理財方法。錢只能存銀行，后來進化了一些改存余額寶了，但是賺的錢還是趕不上上漲的房價。經過學習之后，賺錢視野更開闊了，格局也更大了。

一年前我怎么也不會想到自己會在一個叫REITs的東西上賺那么多錢，更不敢想它還能持續的幫我交房租。我告訴大家一個小秘密，雖然經過了系統的分析，但是在我下手買的時候心里還是挺沒有底的。主要是自己從來沒有買過。

不過后來轉念一想，買了這個REITs確實不能保證價格會上漲，但是畢竟每年稅后的現金分紅率高達18%，而且每個季度都能收到錢。這個現金分紅是實實在在可以賺到的。另外這20多萬本來就是為了買房子的，即使自己買了房子也不能保證房價未來一定會上漲。買REITs也是買房子，所以后來我就下手了，現在真的好慶幸自己當時下手了。當然更慶幸的是自己馬上報名了財務自由實踐課學習。不然我現在的生活還和之前一樣，看不到太大的希望。

我發現人與人最遙遠的距離就是認知上的距離，人與錢之間最遙遠的距離也是認知上的距離。賺錢機會對于懂的人近在咫尺，對于不懂的人卻遠在天涯。