房地產投資騙局
說到房地產，估計小伙伴第一反應就是商品房，房子可以說每年都是熱點話題，讓人又愛又恨，沒買房希望房價趕緊跌，買了房子之后，又開始祈禱房價繼續上漲
中國過去十幾年的經濟增長，離不開房地產的火箭式上漲，當然也成就了不少靠房地產發家的富豪，知名的房地產企業就不多說了，相信很多小伙伴朋友的朋友里，肯定是有靠房地產起飛的
現在政府一直強調房住不炒，天真的老師想說的是，房子不是一直都是用來住的嗎，還能用來炒?
正常的商品都有其使用價值，商品房的使用價值就是居住，從房子的商品屬性來看，商品的價格下跌了，需求量就會增加，同樣，商品的價格上漲，就會導致需求量減少。
比如，你去超市去買牛奶，發現蒙牛的奶漲價了，如果你對價格敏感，很可能你就會選擇其他牌子的牛奶，有的小伙伴可能直接就不喝牛奶了
有小伙伴不同意了，房子又沒有可替代的，而且作為剛需不管怎么樣也得買啊
作為剛需的我們，買了一套自住之后，再買第二套房算啥呢
而且我們可以很明顯的感覺到，房子往往是越漲買的人越多，跌了反而就沒人買了，這是為什么呢?
這就要說到房子的另一個屬性了，投資屬性，準確來說應該是投機屬性投機品，作為一個投機品，特別手里已經有房的人，當然是價格漲的越猛才會繼續買。如果價格要下跌，誰還愿意去買呢
說到這里，估計不少小伙伴要說了，中國房地產就是騙局，專門騙老百姓錢的。老師可沒有這種想法，老師今天想要給大家說的是投資商鋪被騙的案例，首先小伙伴們有沒有聽說過“售后包租”這個詞呢?
在很多商業房地產項目的宣傳中，我們常?？梢钥吹?quot;x年包租，租金回報x%，一次性全部返還，3年投資回報xx%以上"、有的說"x年返租，每年x%"，盡管承諾不一，但共性都是"零風險、高回報"，所以這些項目常常一經推出就火爆異常。這樣的廣告語是不是很有誘惑力?
一位呼和浩特的張同學正是看到了這樣的宣傳，買了一個10平米的商鋪，均價1.8萬/平米。
根據該商鋪的“售后返租”政策：包租十年，第11年回本，前三年每年按照實付款返租10%(可抵總房款)，以后每三年逐年遞增一個點，第10年返還15%。
老師先帶大家算一下這筆賬
買此鋪子張同學應付：
商鋪總房款：1.8萬/平米*10平米=18萬
前三年租金可抵總房款：18萬*30%=5.4萬
張同學實付總房款：18萬-5.4萬=12.6萬
每年返還租金
第4——6年返還租金：12.6萬
*11%*3=4.158萬元;
第7——9年返還租金：12.6萬
*12%*3=4.536萬元;
第10年返還租金：12.6萬*15%=1.89萬元
總得到的返還租金是：4.158萬元 4.536萬元 1.89萬元=10.584萬元
這樣算下來，在第10年的時候投資額已收回大部分，如果第11年的回報高于第10年，似乎11年真的就可以收回全部投資了。
事實上真的有這么好嗎?商場是需要3-5年的培育期的，也就是說在這3-5年期間，商場不僅沒有收益，可能還會賠錢，那么前三年開發商哪來的錢支付的房租呢?
其實開發商在銷售時，已經將返租部分算入了商鋪的售價中。比如，某商鋪本來只賣1萬元/平方米，但開發商卻使用這種促銷手段，將售價抬高到2萬元/平方米，然后用多出來的這部分錢，再分期返還給業主
這開發商可真聰明，看似讓購房者占盡了便宜，其實是羊毛出在羊身上，通過這種財務上的游戲形成虛假促銷，然后就可以快速回籠資金了。
張同學以市場價兩倍的價格買了商鋪，被坑的也是夠慘的，不過好在這個物業最后開了起來，也能拿到租金，倒也不至于血本無歸，但是對于另一位文同學可就沒這么幸運了
文同學花了15萬元買了一個20平方米的商鋪。當時開發商承諾每年返還8%的租金，8年后開發商以30萬元將商鋪回購。
沒想到，返租的租金只收了幾個月，開發商突然破產，旗下所有商場一概關門。后來經媒體揭發，文女士才知道買鋪的購房合同其實只是一份15年期的長租約。而被高額返租吸引的文同學，最后因為沒有商鋪產權，不但返租租金沒有了，連本金也賠進去了。
類似這樣的案例還有很多，很多開發商還把自己包裝的非常漂亮，拉扯上政府關系，有的還找擔保公司，手續齊全，但是最后真跑路的時候，連個影都看不著，投資者也很難討回損失。
有的小伙伴可能會好奇開發商這么有錢，為什么要這樣做呢?
其實很多看起來高大上的房企其實資金鏈都很緊張，一般來說像商業樓以及寫字樓的物業投入都是一種重資產的投入，前期的投資比較大，但是成本的收回比較慢，短期內的收益相對是比較小的，那么在這種情況下開發商就有一種急迫的想收回前期投資的需求。
開發商通過“售后”的行為將產權或者使用權讓渡給了業主，但通過“包租”的行為又將商場的控制權牢牢攥在手中。很多小伙伴聽到這也許會認為：這不是利益捆綁、合作共贏嗎?
老師告訴大家，因為市場有很多不可控因素存在，特別是采用這種方式急于回款的項目，風險更大，如果開發商經營得當你好我好大家好。但如果開發商經營的項目一旦在后期運營不好的話，所有的購房人或者購買使用權的人就會承擔相應的風險。
簡單來說呢，就是真要出事了，開發商就會直接跑路，留下你在寒風中凌亂。
最后呢，老師提示一下各位小伙伴，以后在投資房產的時候一定要擦亮自己的雙眼哦，
不要被所謂的“無風險，高回報”的包租給蒙騙了。如果要投資房地產一定要買大產權的房子，小產權的都堅決不要買，更別說沒有產權的了。
